משכנתא חוץ בנקאית

בישראל של 2024 לקיחת משכנתא היא צעד מרכזי לקראת בעלות על בתים, המאפשרת לאנשים פרטיים להגשים את חלומותיהם לבעלות על נכס. בעוד שהבנקים נחשבו עד לא מכבר למסלול היחידי לקבלת משכנתאות, כיום גם המשכנתאות החוץ-בנקאיות מהוות חלק משמעותי משוק המשכנתאות הישראלי ומובילות בקרב משקי בית שסורבו לקבל משכנתא בבנקים או משקיעי נדל"ן. במדריך הבא נתעמק בנבכי המשכנתאות החוץ-בנקאיות בישראל, ונספק תובנות פרקטיות עבור רוכשי דירות פוטנציאליים.

מה זה משכנתא חוץ-בנקאית?

משכנתאות חוץ בנקאיות הן הלוואות הניתנות על ידי גופים שאינם מוסדות בנקאיים מסורתיים. מלווים אלה יכולים לכלול חברות פרטיות, מוסדיות ואפילו אנשים פרטיים. משכנתאות חוץ בנקאיות מציעות יתרונות ושיקולים מובהקים בהשוואה למשכנתאות בנקאיות מסורתיות.

עם זאת, חשוב להדגיש שמשכנתאות חוץ בנקאיות מתחילות ב-6% אחוז ריבית ומגיעות עד ל-16% (בהתאם לנתונים האישיים של כל לווה), ולכן קריטי להבין את התמונה המלאה (כן, יש גם יתרונות) ולגבש החלטה על בסיס פרמטרים אישיים נוספים וייעוץ פיננסי.

משכנתא חוץ בנקאית עבור בעלי הון עצמי נמוך או ללא הון עצמי

בחלק מן הגופים החוץ-בנקאיים תוכלו לגייס משכנתא של עד 85% משווי הנכס, לעיתים אף 90%; ובעלי נכס נוסף עשויים לקבל מימון מלא ללא הון עצמי כלל – תנאים טובים בהרבה מזה שהיו מקבלים בבנקים (עד 50%).

משכנתא חוץ-בנקאית למסורבי משכנתא בבנקים

בשונה מהבנקים המחויבים לרגולציה מחמירה של בנק ישראל, בגופים חוץ-בנקאיים מסוימים מנהיגים מדיניות אשראי רכה יותר,מפוקחת ע״י רשות שוק ההון ומאפשרת גם למסורבי משכנתא בבנקים ליהנות ממשכנתא ארוכת טווח או קצרת מועד. כך, שמסורבים יכולים לקבל פתרון אמיתי לבעיה שלהם, לדוגמא: פושטי רגל שבבעלותם נכס, יכולים לקבל משכנתא בצורת גישור לתקופה של שנה + שנה בתשלום הריביות בלבד, ואילו לאחר שנתיים את כל הקרן. כך, שמסורבים יוכלו בזמן שנותר עד לסיום החיווי השלילי ב-BDI ליהנות ממימון לנכס, ובתום השנתיים יוכלו לקחת משכנתא מהבנק ולפרוע את המשכנתא החוץ-בנקאית או למכור את הנכס. 

הלוואה למסורבים היא אפשרית וניתנת במגוון צורות, חשוב להכיר אותם לפני שמחליטים לקחת.

מי נותן משכנתא חוץ-בנקאית?

פלטפורמות הלוואות חברתיות

פלטפורמות הלוואות עמית לעמית חוללו מהפכה בנוף ההלוואות בישראל, וחיברו משקיעים בודדים ישירות ללווים המחפשים משכנתא חוץ-בנקאית. חברות כמו בלנדר, טריא ו-BTB התגלו בעשור האחרון כאטרקטיביות במיוחד, ומציעות ללווים תנאים תחרותיים בשיעור הריבית ובמשך תקופת ההלוואה. פלטפורמות אלו ממנפות טכנולוגיה לייעול תהליך ההלוואות, ומספקות פלטפורמה שקופה ויעילה לעסקאות עמית לעמית.

חברות ביטוח

חברות הביטוח מחזיקות ברזרבות פיננסיות משמעותיות ואסטרטגיות השקעה ארוכות טווח, מה שהופך אותן לשחקניות משמעותיות בשוק המשכנתאות החוץ-בנקאיות. חברות כמו 'כלל' ו'מנורה' מציעות ללקוחותיהן מוצרי משכנתא מגובים בנכסי הלקוחות, מה שמאפשר להן להעניק ללקוחות משכנתא בריביות תחרותיות ותנאים נוחים. בנוסף, חברות הביטוח לא כפופות לכללי החיתום המוגדרים והנוקשים שחלים על הבנקים, מה שתורם לגמישות וההתאמה לצרכי הלקוחות.

שיעור המימון בחברות ביטוח יהיה לרוב עד 60% בהלוואות לכל מטרה, ושל עד 75% לרכישת דירות להשקעה (לעומת עד 50%, כאמור, אצל הבנקים).

חברות מימון נדל"ן פרטיות

לחברות פרטיות המתמחות במימון נדל"ן יש תפקיד מרכזי במתן פתרונות משכנתא מותאמים ללווים בישראל. חברות כמו קרדיטו ורובי קפיטל מציעות מוצרי משכנתא גמישים כדי לענות על צרכים פיננסיים מגוונים, תוך מינוף מומחיותן במימון נדל"ן וניהול סיכונים. חברות אלו מספקות עד 80% מימון לתקופות של 30 שנה, ואפשרויות הלוואות מותאמות אישית.

קרנות נדל"ן

קרנות נדל"ן מאגדות הון ממשקיעים להשקעה בתיק מגוון של נכסי נדל"ן, לרבות הלוואות משכנתא. קרנות כמו MIF, קרגו פיננסים וטופ מימון, מספקות מימון לרכישת נכסים למגורים ולהשקעה, לרבות מסורבי משכנתא ובעלי BDI שלילי.

עם זאת, חשוב לשים לב כי רובן ככולן מספקות פתרונות מימון של עד 70% ולתקופת זמן של עד 3 שנים, בסופן תצטרכו להשיג מימון חלופי מהבנק (בתום תקופת החיווי השלילי) או למכור את הנכס אם אתם משקיעים.

האם כדאי לקחת משכנתא חוץ-בנקאית?

בגדול – לא תמיד. יש סיבה למה הבנקים הם הגופים הכי פופולריים לקבלת משכנתא: התנאים אצלם לרוב יהיו משמעותית יותר משתלמים מכל גוף שהוא לא בנק, שיתבטאו בתנאים פחות משתלמים לטווח הארוך.

אבל חשוב לציין שהאופציה החוץ-בנקאית הזו מאפשרת משכנתא ארוכת טווח עם אחוזי מימון גבוהים יותר וגמישים לשני קהלי יעד עיקריים: משקיעים שבונים על מינוף בהמשך הדרך או מסורבי משכנתא בבנקים. אלה, כאמור, ייהנו ממימון ללא הגבלות דרקוניות ודרך להגדיל את ההון או לצאת מחובות ולמחזר משכנתא בתנאים יותר משתלמים בבנק.

יתרונות נוספים:

• גמישות: מלווים חוץ-בנקאיים מציעים לעתים קרובות תנאים והגבלות גמישים יותר מאשר בנקים, הנותנים מענה למצבים פיננסיים מגוונים.
• תהליך אישור מהיר יותר: למשכנתאות חוץ-בנקאיות יש בדרך כלל תהליכי אישור מהירים יותר, המאפשרים גישה מהירה לכספים לרכישת נכסים.
• נגישות: אנשים עם ציוני אשראי שליליים או רקע פיננסי בעייתי עשויים למצוא במשכנתאות חוץ-בנקאיות דרך יותר בטוחה ופשוטה להגשים את חלום הדירה.
• התאמה אישית: מלווים חוץ-בנקאיים עשויים לספק פתרונות משכנתא מותאמים אישית לצרכים הייחודיים של הלווים.

משכנתא חוץ בנקאית: הדגשים חשובים לפני שמקבלים החלטה

• שיעורי ריבית: משכנתאות חוץ בנקאיות עשויות לשאת ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתאות בנקאיות מסורתיות (בין 6 ל-16% ריבית), המשקפות את הסיכון המוגבר הכרוך בהלוואות אלטרנטיביות.
• תנאים והגבלות: על לווים לעיין ולהבין היטב את התנאים וההגבלות של משכנתאות-חוץ בנקאיות, לרבות לוחות פירעון, עמלות וקנסות.
• בדקו מי הגוף המלווה: ערכו בדיקת נאותות יסודית למלווים חוץ-בנקאיים כדי להבטיח אמינות, מוניטין ועמידה ברגולציה.