משכנתא למסורבים בישראל: מרכז הסיוע הרשמי למסורבים

משכנתא למסורבים: כל מה שצריך לדעת

משכנתא היא אבן יסוד משמעותית לרכישת דירה, איחוד הלוואות או סגירת חובות. עם זאת, תהליך קבלת המשכנתא אינו חף מאתגרים, במיוחד בקרב משקי בית שנקלעו למשברים כלכליים ואף חוו פשיטת רגל, וסורבו לקבל משכנתא מצד הבנקים.

במאמר זה נתעמק בפעולות המורכבות של משכנתא למסורבים, נשפוך אור על ההשלכות של פשיטת רגל בהליך קבלת משכנתא, נסקור את האתגרים ונציע פתרונות מציאותיים שיאפשרו לכם בכל זאת ליהנות מחלום הדירה בבעלותכם.

לפני כן, הקדמה קצרה. משכנתא למגורים היא הסדר פיננסי שבו הלווה משעבד מקרקעין כבטוחה להבטחת הלוואה ממוסד מלווה, בדרך כלל בנק או גופים פיננסיים חוץ-בנקאיים; והלווה מסכים להחזיר את סכום ההלוואה, בתוספת ריבית, על פני תקופה מוגדרת, הנעה לרוב בין 15 ל-30 שנה. משכנתאות מאפשרות לאנשים לרכוש בתים מבלי לשלם את מלוא מחיר הרכישה מראש, מה שהופך את בעלות הבית לנגישה יותר. אולם, מאחר ומדובר בהלוואה גדולה שנעה בין 1.5 ל-2.5 מיליון ש"ח, המלווים חייבים לוודא שהלווה העומד מולם מסוגל לעמוד בתשלום החוב לאורך עשרות שנים.

מה הסיבות והגורמים לסירוב משכנתא?

בנקים למשכנתאות מעריכים מספר גורמים כאשר הם קובעים אם לאשר או לדחות בקשת משכנתא. גורמים אלה כוללים את ציון האשראי של המבקש, יציבות ההכנסה, היסטוריית התעסוקה, יחס החוב להכנסה, שווי ההערכה של הנכס ועוד. הערכה חיובית של גורמים אלו מגדילה את הסבירות לאישור משכנתא, בעוד שמדדים שליליים עלולים להוביל לשלילה או לתנאי הלוואה פחות נוחים.

לכן, אנשים שחוו משבר כלכלי או פשיטת רגל – הליך משפטי המספק לאנשים או עסקים הקלה מחובות גדולים – יכולה להשפיע באופן משמעותי על יכולתו של אדם להבטיח משכנתא. המלווים רואים בפשיטת רגל דגל אדום, המאותת על חוסר יציבות פיננסית ועלייה בסיכון. עם זאת, ישנן עוד סיבות לדחיית הבקשה זולת הימצאות בהליכי פשיטת רגל:

אמינות אשראי: היקלעות למשבר כלכלי (פיגור בהלוואות, חזרת צ'קים וכו') או פשיטת רגל פוגעת בדירוג האשראי של אדם, מה שגורם להם להיראות בעיני הבנקים פחות מתאימים לאשראי והלוואות. ציון אשראי נמוך מצביע על סבירות גבוהה יותר לכשל בתשלומי הלוואות, מה שמוביל את המלווים לדחות בקשות למשכנתא או להציע תנאים פחות נוחים, כגון ריביות גבוהות יותר או מקדמה גדולה יותר.

היסטוריית פשיטות רגל: למלווים יש בדרך כלל הנחיות קפדניות לגבי הגשות פשיטת רגל ב-3 השנים שקדמו להגשת בקשה למשכנתא. מועמדים שהגישו בטווח זמן זה בקשה למשכנתא עלולים להיתקל בדחיות על הסף או בהליכים בירוקרטיים וסבוכים לפני שניתן יהיה לשקול אותם לקבלת משכנתא. המלווים עשויים לדרוש מהמועמדים להפגין היסטוריה של אחריות פיננסית ולבנות מחדש את האשראי שלהם לפני שהם שוקלים מחדש את זכאותם למשכנתא.

הכנסה חודשית נמוכה במיוחד: הנחיות בנק ישראל קובעות כי על הבנק המלווה לא לאשר הלוואה שההחזרים שלה עולים על 35% מהכנסת הנטו של לוקחי ההלוואות. לכן, גם אם הבנק יתייג אתכם כבעלי הכנסה קבועה ויציבה אבל אתם משתכרים מעט, הוא לא יוכל לאשר לכם משכנתא בניגוד לנהלי בנק ישראל.

היעדר בטוחות: בנוסף לאמינות האשראי, המלווים עשויים לבחון את נכסי הלווה כדי להעריך את יכולתם להחזיר את המשכנתא. אנשים שנקלעו למצוקה כלכלית או עברו פשיטת רגל עשויים להיות חסרי נכסים משמעותיים (לדוגמה, בשל עיקול הרכב או הנדל"ן הרשום על שמם), מה שמסבך עוד יותר את תהליך אישור המשכנתא.

בעיות בנכס: בחלק מהמקרים הבנק עשוי לסרב להעניק משכנתא בשל קשיים שהתעוררו בנכס עצמו, כמו רישום לא תקין בטאבו, עיקולים של הנכס, שעבודים קודמים לטובת צדדים שלישיים, חריגות בנייה, שימושים חורגים ועוד.

משכנתא למסורבי בנקים – פתרונות וחלופות

מסורבי משכנתא למעשה מסומנים על ידי הבנקים כמי שיש סיכוי גבוה שלא יוכלו להחזיר את ההלוואה, וזאת בשל דירוג האשראי שלהם שנפגע בשלוש שנים שלפני הבקשה בעקבות צ'ק שחזר, עסק שקרס, פשיטת רגל ועוד.

עם זאת, חשוב שתדעו שהמצב שלכם אינו עגום כפי שהוא עשוי להיראות. למרות דחיית האשראי, ישנם דרכים שונות שיסייעו לכם להבטיח משכנתא למסורבים ואף משכנתא לפושטי רגל ולהפוך את החלומות שלכם למציאות בת קיימא.

בדיקת דוח מלא של נתוני אשראי

לפני שמתעמקים בפתרונות, חיוני להבין מדוע אנשים עשויים להתמודד עם דחיית אשראי. דחיית אשראי יכולה להתרחש מסיבות שונות, כולל ציון אשראי נמוך, הכנסה לא מספקת, היסטוריה תעסוקתית לא יציבה או התחייבויות חוב קיימות. בנוסף, ניהול כלכלי לקוי בעבר, כגון איחור בתשלומים או ברירות מחדל, יכול גם לתרום לדחייה מצד המלווים המסורתיים.

בתור התחלה כדאי שתוציאו דוח נתוני אשראי באתר בנק ישראל. מדובר בדו"ח שמספק את כל התמונה הפיננסית בשנים האחרונות, ובו תוכלו לראות האם ומתי הוטלו עליכם הגבלות, חזרו צ'קים או הוראות קבע, והאם אתם מצויים בטיפול משפטי. תתפלאו, אתם עלולים למצוא הפתעות בדוח.

האתגר הכי גדול של פושטי רגל הוא שגם לאחר קבלת הפטר החובות בדו"ח ממשיכים להופיע כפתוחים – על אף שהם סגורים. קבלת הדוח תסייע לכם להבין אם זה המצב, ואם כן עליכם להגיש בקשת תיקון מידע באתר פניות במערכת נתוני אשראי של בנק ישראל.

בחינת מלווים אלטרנטיביים

בעוד שלבנקים ומוסדות פיננסיים מסורתיים יש קריטריונים מחמירים להלוואות, מלווים אלטרנטיביים מציעים קרן של תקווה למסורבי משכנתא. מלווים אלה – המכונים מלווים חוץ-בנקאיים או מלווים פרטיים – פועלים מחוץ למערכת הבנקאית המסורתית ועשויים להציע קריטריונים גמישים יותר לקבלת משכנתא חוץ בנקאית, אם כי לעיתים זה עשוי להיות כרוך בתנאים אטרקטיביים פחות מאלה שמציעים הבנקים.

מלווים אלטרנטיביים מעריכים בקשות משכנתא על סמך גורמים מעבר לציוני אשראי בלבד. הם שוקלים את מצבו הכלכלי הכולל של הלווה, כולל יציבות הכנסה, היסטוריית תעסוקה ושווי הנכס הנרכש. על ידי התמקדות בהיבטים אלה, מלווים אלטרנטיביים יכולים לספק פתרונות מימון למגורים לאנשים שנדחו על ידי בנקים מסורתיים.

תוכניות סיוע ממשלתיות

לפני שאתם שוקלים לקחת משכנתא וחוששים מהתגובה של הבנק, חשוב שתדעו שישנן מספר תוכניות סיוע ממשלתיות עבור רוכשים פוטנציאליים המתמודדים עם אתגרים פיננסיים. תכנית כזו היא תכנית "מכיר למשתכן", המציעה יחידות דיור מוזלות לרוכשים הזכאים. יחידות אלה נמכרות במחירים נמוכים מהשוק, מה שהופך את בעלות הבית לנגישה יותר לאנשים עם אמצעים פיננסיים מוגבלים.

בנוסף, הממשלה מעניקה סובסידיות ומענקים שונים לתמיכה ברוכשי דירות, במיוחד אלה מרקע מוחלש – כמו תוכנית "משכנתא לזכאים" של משרד השיכון. תוכנית זו מציע סיוע פיננסי לתשלומים, סובסידיות ריבית על משכנתא, או אפילו סיוע בעלויות סגירה.

גיוס שותפים וערבים

אפשרות נוספת שעומדת למסורבי משכנתא בבנקים היא לערב חותם שותף או ערב בבקשת המשכנתא. חותם-שותף הוא מישהו שמסכים להיכנס אתכם כשותף בנכס ולחלוק איתכם את האחריות על ההלוואה. על ידי שותף בעל היסטוריית אשראי חזקה ומעמד פיננסי יציב, מסורבי משכנתא עשויים לשפר את סיכוייהם להבטיח משכנתא.

אותה תוצאה תתקבל אם תגייסו ערב למשכנתא, שיבטיח לבנק כי ההלוואה תוחזר גם אם הלווה לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. ערבים משמשים בדרך כלל כאשר הלווה העיקרי חסרה הכנסה מספקת או בעל היסטוריית אשראי גרועה.

הלוואות חברתיות

פלטפורמות הלוואות עמית לעמית (P2P) צברו תאוצה בשנים האחרונות ומיצבו את עצמן כמקור מימון חלופי לבנקים. פלטפורמות אלו מחברות בין משקיעים בודדים ללווים המבקשים הלוואות, תוך עקיפת מוסדות פיננסיים מסורתיים. לפלטפורמות הלוואות P2P יש לרוב קריטריוני הלוואות רכים יותר מאשר לבנקים והן עשויות להיות רלוונטיות במיוחד לאנשים עם היסטוריית אשראי שהיא לא "מושלמת".

על ידי כניסה למאגר הלווים (הליך מעט בירוקרטי לכשעצמו) של חברות P2P, בעלי BDI שלילי יכולים לקבל גישה למימון של מגוון מטרות, כולל רכישת בית. עם זאת, במקרה כזה כדאי שתנקטו במשנה זהירות ותעריכו בקפידה את התנאים ושיעורי הריבית המוצעים על ידי גופים אלה כדי להבטיח שהעסקה עדיין נשארת משתלמת והוגנת.

ניסית את כל הפתרונות ועדיין סורבת? זה מה שניתן לעשות

ככלל, הליך קבלת משכנתא עשוי להישמע מרתיע ומלחיץ, במיוחד כאשר מתמודדים עם אתגרים כמו דחיית אשראי או משאבים פיננסיים מוגבלים. אז מה קורה כאשר כל האפשרויות הרגילות מוצו? בשורות הבאות נתעמק באסטרטגיות ובגישות נוספות שתוכלו לנקוט כדי לקבל משכנתא, גם אם הדבר דורש מכם אורך רוח, סבלנות ואימוץ אורח חיים שונה מזה שהכרתם.

שלב 1: הערכת המצב

לפני שצוללים לפתרונות חלופיים, חיוני קודם שתבצעו הערכה מקיפה של מצבכם הכלכלי. בדקו את ההכנסות, ההוצאות, החובות הקיימים והיסטוריית האשראי שלכם. ההבנה של המקום שבו אתם עומדים  תעזור לכם לזהות מכשולים פוטנציאליים ולתכנן אסטרטגיה מותאמת כדי להתגבר עליהם.

שלב 2: חפשו הדרכה מקצועית

כאשר האפשרויות המסורתיות נכשלו, חיפוש הדרכה מיועצים ומתכננים פיננסיים שמתמחים במשכנתאות למסורבים ופושטי רגל יכול להניב לכם ערך רב. לאנשי מקצוע מומלצים יש היכרות מעמיקה עם שוק המשכנתאות והם יכולים לעזור לכם לנווט במגרש הפיננסי המורכב. הם יכולים להעריך את מצבכם, לספק ייעוץ בהתאמה אישית למצב שלכם ולחבר אתכם עם אנשי מקצוע נוספים – כמו יועצי משכנתאות – המתמחים בפתרונות עבור פושטי רגל ובעלי BDI שלילי.

שלב 3: הבינו איך ניתן לשפר את ציון האשראי

למרות שזה אולי נראה מנוגד לאינטואיציה, נקיטת צעדים לשיפור ציון האשראי יכולה להגדיל את הסיכויים שלכם להבטיח משכנתא. תתחילו בהורדת העותק של דוח האשראי שלכם וזהו שגיאות או אי התאמות. מצאתם שגיאות? אל תהססו לפנות לממונה על תיקון המידע בבנק ישראל, או לחברת האשראי והבנק בשל דיווח שגוי מידם למאגר האשראי של בנק ישראל. מידע נוסף תוכלו למצוא בקישור כאן.

התחילו לעקוב אחר ההתנהלות הפיננסית היומיומית שלכם, ואל תפחדו 'להדק את החגורה' – להקפיד לבצע תשלומים בזמן, לוודא שיש כסף בחשבון על מנת שצ'ק או הוראת קבע בנקאית שאמורים לרדת לא יחזרו, וכמובן להפחית את החובות ולשקול איחוד הלוואות. אז נכון, שיפור משמעותי בדירוג האשראי עשוי לקחת זמן, אבל אפילו שיפורים קטנים יכולים לעשות את ההבדל בזכאותכם למשכנתא.

משכנתא למסורבים – שאלות ותשובות

בעידן שבו שוק הנדל"ן הוא דינמי והרגולציות לקבלת משכנתא הן מחמירות, יש חשיבות מכרעת להבנת הניואנסים בתהליך הגשת הבקשות למשכנתאות והאופן שבו צריך להתנהל במקרה של סירוב מצד הבנק. לפניכם שאלות נפוצות שקיבלנו מצד גולשים, עם תשובות שיסייעו לכם לתמרן בעולם המשכנתאות למגורים.