מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא הוא כלי פיננסי אפקטיבי המספק אינדיקציה על מספר פרמטרים מרכזיים הנוגעים למשכנתא: סכום המשכנתא, עלות המשכנתא הכוללת לכל התקופה, גובה ההחזר החודשי ושיעורי הריבית.

מדריך שלב אחר שלב לשימוש במחשבון משכנתא

כפי שכבר הבנתם, כל משכנתא מורכבת ממסלולים שונים, וכל מסלול מכיל תנאים אחרים. לכן, נתעכב רגע על המושגים והמסלולים השונים ונסביר כיצד לחשב כל פרמטר.

סכום המשכנתא

בשדה של סכום המשכנתא מלאו את סך הסכום שאתם צריכים להשלמת הסכום הכולל לרכישת הדירה, בניכוי ההון העצמי שכבר יש לכם. בהקשר זה חשוב לשים לב למגבלות בנק ישראל בכל המסלולים:

• חלה חובה לשלב לפחות שליש מהמשכנתא במסלול קבוע (ק״צ או קל״צ)

מסלולי משכנתא

לאחר שביררתם את הסכום שאתם מגייסים, כעת תצטרכו לבחור את מסלול ההלוואה המתאים לכם

ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד: שיעור הריבית נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, כמו ביום לקיחת המשכנתא. מאידך, גובה ההחזר החודשי (ריבית וקרן) משתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.

ריבית משכנתא קבועה לא צמודה למדד: שיעור הריבית, כמו גובה ההחזר, נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. כדאי לשקול בחירה במסלול זה בעידן של אינפלציה ועליית מדד המחירים, אך אם תרצו למחזר אותה כשהריבית במשק תהיה נמוכה ומשתלמת תתקלו בעמלת פרעון מוקדם גבוהה.

ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד: גובה הריבית משתנה אחת לתקופה, לרוב כל שנה או 5 שנים, וישנן ריביות עם נקודות שינוי אחרות. השינוי יכול להתבטא בהתייקרות או הוזלה של הריבית, מה שישפיע במישרין על סך ההחזר החודשי, שמורכב גם מקרן שמושפע בתורו ממדד המחירים לצרכן.

ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים: ריבית המבוססת על ריבית פריים, העשויה להיות מעט גבוהה או מעט נמוכה מריבית הפריים. גובה הריבית מושפע מריבית בנק ישראל, המשתנה מספר פעמים בשנה, וביתר שאת בשנת 2023. חשוב לציין כי ריבית הפריים עד לשנת 2022 הייתה נמוכה ובדרך כלל לא נרשם בה שינוי, אולם הטלטלות במשק והאינפלציה הגוברת הביאו אותה לנקודות שיא, עד לסוף 2023 שבה חלה האטה מסוימת ונרשמה ירידה בגובה הריבית.

ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד: גובה הריבית עשוי להשתנות בכל אחת מנקודות הזמן שנקבעו מראש. הקרן נשארת קבועה והיא אינה מושפעת משינויי המדד.

משכנתא צמודה לדולר: הקרן והריבית מושפעות משער החליפין של הדולר. גובה הריבית משתנה כל 3 או 6 חודשים, בהתאם למועד שנקבע מראש. הריבית צמודה לדולר והיא נגזרת מריבית ה"לייבור" (5 הבנקים הגדולים בבריטניה) המתעדכנת אחת למספר חודשים ונחשבת ליציבה באופן יחסי. חשוב לדעת כי בעת החתימה ייתכן תשלום נוסף חד פעמי.

החזר חודשי

הסדר התשלומים מחושב בכמה שיטות החזר המתבטאות בלוחות סילוקין שונות (בישראל יש 3)

לוח שפיצר: השיה הרווחת ביותר לחישוב גובה החזר. סכום ההחזר קבוע לכל אורך חיי ההלוואה, ומה שעשוי לשנות אותו אלה שינויי ריבית ומדד (או כל סוג הצמדה אחר), אך בסיס החישוב שלו אינו משתנה: רוב ההחזר שמשולם בתחילת תקופת ההלוואה נועד לכיסוי הריבית, ואילו מיעוטו להפחתת הקרן. לכל אורך הזמן גדל בהתמדה כיסוי הקרן, בעוד הריבית קטנה בהתאמה.

קרן שווה: החזר חודשי שהולך ופוחת עם התקדמות סיום ההלוואה, ובמסגרתו משולם סכום זהה שנועד להקטין את הקרן, בעוד התשלום עבור הריבית גבוה בתחילת התקופה ומצטמצם בהדרגה עם פיחות הריבית, שמושפעת גם היא משינויים במדד.

לוח בוליט (׳הלוואת בלון׳ או ׳הלוואת גישור׳): שיטה זו, הקרויה לעיתים, כוללת תשלום חודשי של ריביות בלבד, בתום התקופה צריך לשלם הלווה את כל סכום הקרן בפעימה אחת.

טיפים מומלצים ללוקחי משכנתאות

בעלות על דירה היא אבן דרך משמעותית עבור רבים, אך ניווט בתהליך המשכנתא יכול להיות מרתיע, במיוחד בעידן שבו הנוף הפיננסי הוא חסר ודאות ודינמי. מהבנת נבכי השוק ועד לבחירת המלווה המתאים, הנה כמה טיפים חיוניים שיעזרו לכם להבטיח משכנתא בישראל בהצלחה.

דעו את התקציב: לפני שאתה צולל לתהליך המשכנתא, בדוק לעומק את הכספים שלך. הבן את ההכנסות, ההוצאות והחובות הקיימים שלך. זה יעזור לך לקבוע כמה אתה יכול להרשות לעצמך ללוות ולהחזיר כל חודש בנוחות.

חקרו את השוק: שיעורי ותנאי המשכנתא בישראל משתנים בין המלווים. הקדישו זמן לחקר בנקים ומוסדות פיננסיים שונים כדי למצוא את העסקה הטובה ביותר עבור הצרכים שלכם. קחו בחשבון גורמים כמו שיעורי ריבית, אפשרויות החזר וכוכביות קטנות חשובות – כמו עמלת פירעון מוקדם נמוכה.

הבינו את סוגי המשכנתאות: בישראל קיימים מספר מסלולי משכנתאות, לרבות משכנתאות בריבית קבועה, בריבית משתנה ומסלול מעורב. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו, אז ודאו שאתם מבינים אותם היטב לפני קבלת החלטה. אל תהססו להיעזר ביועץ משכנתאות מומלץ כדי לקבוע איזה סוג מתאים ביותר למטרות הפיננסיות האישיות שלכם.

הכינו את התיעוד הנדרש: הבנקים דורשים תיעוד פיננסי נרחב בעת הגשת בקשה למשכנתא. זה כולל בדרך כלל הוכחות הכנסה, החזרי מס, דפי עו"ש ופרטים של כל נכס או התחייבויות קודמות. הקפידו לאסוף ולרכז במקום אחד את כל המסמכים הדרושים זמן רב מראש כדי לייעל את תהליך הבקשה.

בדקו זכאותכם לתוכניות סיוע ממשלתיות: המדינה מציעה מספר תוכניות סיוע ("דיור למשתכן" או "משכנתא לזכאים") שמטרתן לסייע לרוכשי דירות ראשונים, לזוגות צעירים ולמשרתים בצבא. תוכניות אלה עשויות לכלול שיעורי ריבית מסובסדים, עמלות מופחתות או סיוע בתשלום מקדמה.

חשבו עלויות נוספות: מעבר למשכנתא עצמה, ישנן עלויות נוספות הקשורות לרכישת דירה, לרבות שכר טרחת עורך דין, יועץ משכנתא, ארנונה מקומית, ועמלות שונות על אגרות ממשלתיות. הקפידו לכלול את ההוצאות הללו בתקציב כדי למנוע הפתעות בהמשך.

נהלו משא ומתן עם הבנקים השונים: אל תפחדו לנהל משא ומתן עם בנקים למשכנתאות כדי להבטיח את התנאים הטובים ביותר עבור המשכנתא שלכם. חפשו ונצלו הצעות מתחרות לטובתכם. אפילו הפחתה קלה בריבית, לדוגמה, יכולה להביא לחיסכון משמעותי לאורך חיי המשכנתא שלכם.